Aftrekbare kosten bij verkoop woning

Bij de verkoop van een woning kun je te maken hebben met allerlei kosten. Het aanvragen van een energielabel, het opstellen van een taxatierapport, het oversluiten van de hypotheek, er hangt (helaas) overal een prijskaartje aan. Maar wat zijn aftrekbare kosten en wat niet? Dit is goed om te weten, want hier kun je rekening mee houden bij de belastingaangifte.

Aftrekbare kosten bij verkoop woning

Hoeveel kosten je als verkoper maakt, is afhankelijk van de manier waarop je de woning verkoopt. Je hebt de keuze uit vrij op naam (v.o.n.) of kosten koper (k.k.). Bij 'kosten koper' worden alle bijkomende kosten betaald door de kopers. Dit is het meest voorkomend. Kies je voor 'vrij op naam', dan zijn alle bijkomende kosten voor de verkopers van de woning.

Gaat de verkoop via een makelaar? Dan zijn de kosten afhankelijk van welk makelaarskantoor je inschakelt. Dit zijn niet aftrekbare kosten. Daarnaast ga je hoogstwaarschijnlijk zelf ook een nieuwe woning kopen. De advies- en bemiddelingskosten voor het oversluiten van je hypotheek zijn wel aftrekbare kosten.

Energielabel

Als verkoper ben je verplicht om een definitief energielabel aan te leveren tijdens de verkoop van de woning. De kosten voor een energielabel zijn afhankelijk van meerdere factoren, zoals het woningtype. De prijs wordt bepaald door de energieadviseur. Dit zijn niet aftrekbare kosten.

Kosten koper of vrij op naam

De notariskosten en eventuele overdrachtsbelasting zijn bij 'kosten koper' voor de kopende partij. Bij 'vrij op naam' zijn de kosten voor verkopers (uitgezonderd nieuwbouw). Wat zijn nou precies de aftrekbare kosten?

Notariskosten

Bij de koop of verkoop van een woning heb je altijd te maken met een notaris. De notaris regelt de hypotheekakte en de koopakte. De kosten rondom de hypotheekakte zijn aftrekbare kosten. We hebben het dan over de notariskosten én de kosten voor het inschrijven bij het Kadaster. Echter, het opstellen van de koopakte bij de notaris zijn niet aftrekbare kosten.

Overdrachtsbelasting

Het verschilt per situatie of je geen overdrachtsbelasting, 2% óf 8% van de koopsom moet betalen. Dit is onder andere afhankelijk van je leeftijd en welk type koper (starter, doorstromer of belegger) je bent. (Lees hier welk tarief voor jou geldt) Moet je wel overdrachtsbelasting betalen? Dan zijn dit niet aftrekbare kosten.

Aftrekbare kosten bij een restschuld

Wanneer de verkoopprijs van de woning lager ligt dan de hypotheek die je op de woning hebt staan, dan heb je te maken met een restschuld. Om de restschuld te kunnen financieren, is het mogelijk om een lening af te sluiten. De rente voor een restschuldfinanciering is sinds 2018 niet aftrekbaar. Het kan een optie zijn om je restschuld mee te financieren in je nieuwe hypotheek. Je betaalt de restschuld dan niet in één keer, maar in maandelijkse termijnen terug.

Huis kopen en aftrekbare kosten

Over het algemeen maakt de koper de meeste kosten tijdens de (ver)koop van een woning, omdat de meeste woningen worden verkocht onder de conditie 'kosten koper'. De overdrachtsbelasting en notariskosten voor de koopakte worden bij de koper in rekening gebracht. Dit zijn niet aftrekbare kosten. Dit geldt ook voor bemiddelingskosten van bijvoorbeeld een aankoopmakelaar. De overige kosten zijn wel aftrekbare kosten. Hier een opsomming:

• Advies- en bemiddelingskosten voor het afsluiten van een hypotheek
• Opstellen van een taxatierapport door een taxateur
• Notariskosten voor het opstellen van de hypotheekakte
• Het oversluiten van de hypotheek
• Aanvragen van een Nationale Hypotheek Garantie
• Uitstelkosten: een tijdelijke lening wanneer je een nieuwe woning koopt, terwijl je oude woning nog niet verkocht is
• Erfpachtcanon: het bedrag dat je betaalt wanneer de woning op een stuk grond staat dat niet van jou is

Aftrekbare kosten bij nieuwbouw

Bij een nieuwbouwwoning heb je als koper te maken met andere voorwaarden. Er is bijvoorbeeld altijd sprake van 'vrij op naam'. Bij nieuwbouw is er geen sprake overdrachtsbelasting, maar wel van notariskosten en btw (omzetbelasting). Wel aftrekbare kosten bij de notaris zijn de kosten rondom de hypotheekakte. Echter, de kosten van de koopakte vallen onder de niet aftrekbare kosten. Mocht je bouwrente betalen over de periode na het sluiten van de voorlopige koopovereenkomst, dan zijn dit wel aftrekbare kosten.

Kosten huis verkopen

Met welke kosten moet je allemaal rekening houden tijdens de verkoop van je woning?

lees alles over kosten huis verkopen