Huis verkopen met overwaarde: hier moet je rekening mee houden

11/16/2021 · Verkoop
De huizenprijzen zijn de laatste jaren enorm gestegen. Hierdoor val je als verkoper waarschijnlijk met je neus in de boter. Er is namelijk een grote kans op overwaarde. Wil jij weten hoe je je overwaarde berekent en waar je rekening mee moet houden? Lees dan verder!
Huis verkopen met overwaarde: hier moet je rekening mee houden

Levert je woning bij verkoop meer op dan je openstaande hypotheekschuld? Dan is er sprake van overwaarde. Officieel hoor je wel de verkoopkosten hier nog vanaf te trekken. Denk hierbij aan de kosten voor een makelaar en de kosten voor het verplichte energielabel. Je overwaarde is dus: verkoopprijs - hypotheekschuld - verkoopkosten. 

Overwaarde op een woning kan op verschillende manieren ontstaan: 

  • De marktwaarde van de woning is gestegen (al dan niet door een verbouwing)
  • Je hypotheek is door aflossing minder geworden
  • Je gaat uit elkaar en wordt uitgekocht door je partner

Let op: de overwaarde die je nu hebt, kan door de daling van de huizenprijzen dus ook lager worden of verdwijnen. 

Bij de Belastingdienst heet je overwaarde de eigenwoningreserve. Wanneer je je huis met een restschuld verkoopt, heb je een negatieve eigenwoningreserve; je woning staat dan 'onder water'. Een positive reserve kun je natuurlijk op verschillende manieren inzetten, maar er zijn wel een aantal regels waar je rekening mee moet houden. We leggen het je uit!

Overwaarde inzetten voor je nieuwe woning

De meeste mensen zullen hun overwaarde inzetten voor de aankoop van een nieuwe woning. Een groter huis vanwege gezinsuitbreiding, verhuizen van de stad naar het platteland of juist een kleinere woning, het kan allemaal! Wil jij je overwaarde ook inzetten voor je nieuwe woning? Dan is het goed om op de hoogte te zijn van de bijleenregeling en het overbruggingskrediet. Daarnaast gelden er andere regels wanneer je de overwaarde wilt gebruiken voor een tweede woning.

Bijleenregeling

Het is verstandig om je overwaarde in te zetten voor de financiering van je nieuwe woning, want zo verlaag je de maandlasten voor je hypotheek. Maar dat niet alleen: je behoudt ook het recht op volledige hypotheekrenteaftrek. Met de bijleenregeling wil de overheid namelijk stimuleren dat we de overwaarde in een nieuwe woning stoppen. Je krijgt te maken met de bijleenregeling wanneer je binnen 3 jaar een nieuwe woning koopt. Wanneer je dan besluit je overwaarde niet in te zetten, dan heb je geen recht op renteaftrek voor het bedrag van de overwaarde.

Na 3 jaar vervalt deze regeling. Vanaf dan kun je een nieuwe woning weer volledig financieren met renteaftrek. Het maakt hierbij niet uit of je nieuwe woning goedkoper of duurder is dan je oude huis. De bijleenregeling geldt ook wanneer je binnen 3 jaar een hypotheek wilt afsluiten voor een verbouwing. Ook dan krijg je alleen renteaftrek wanneer je de overwaarde inzet.

Overbruggingskrediet

Iets om rekening mee te houden: de overwaarde komt pas beschikbaar zodra de woning verkocht en betaald is. Vaak is het zo dat we eerst een nieuwe woning kopen voordat we ons oude huis verkopen, vooral nu we te maken hebben met een oververhitte woningmarkt. Het bemachtigen van een nieuw huis is nou eenmaal lastiger dan een koper vinden voor je huidige woning. Als je over onvoldoende eigen geld beschikt, kun je gebruik maken van een overbruggingskrediet. Dit is een lening waarmee je de periode overbrugt tussen de koop en de verkoop. Zo kun je alvast een hypotheek voor je nieuwe huis afsluiten zonder de hypotheek op je oude huis af te lossen.

Zodra je oude huis verkocht is, los je met de overwaarde eerst het overbruggingskrediet af. Als er daarna nog overwaarde over is, dan kun je de hypotheek op je nieuwe woning verlagen. Als je dit niet doet, heb je volgens de bijleenregeling immers geen recht op renteaftrek. De rente die je over het overbruggingskrediet betaalt, is over het algemeen iets hoger dan de rente over een normale hypotheek.

Uitzondering: een tweede huis kopen

Wil je de overwaarde gebruiken voor een tweede huis? Dan gelden er weer andere regels. Je krijgt dan namelijk geen hypotheekrenteaftrek, omdat de waarde én de schuld van een tweede woning in box 3 vallen (in plaats van box 1). Wanneer je na 3 jaar toch nog een hypotheek wilt afsluiten voor een eigen woning, dan krijg je geen hypotheekrenteaftrek over het bedrag van de overwaarde. 

Verhuizen naar een huurwoning 

Als je na de verkoop van je woning verhuist naar een huurwoning, dan krijg je de overwaarde uitbetaald (deze valt dan wederom in box 3). Met dit bedrag kun je doen wat je wilt: sparen, beleggen of uitgeven. Houd er wel rekening mee dat je vermogensbelasting moet betalen over je spaargeld en beleggingen. Tot een bedrag van €50.000 hoef je geen belasting te betalen. Boven dit bedrag geldt: hoe hoger je vermogen, hoe hoger het percentage belasting dat je moet betalen. Er wordt hierbij gekeken naar het vermogen dat je op 1 januari hebt. 

Intrekken bij je partner

Ga je samenwonen met je geliefde en verkoop je daarom je eigen huis? Dan zijn je mogelijkheden afhankelijk van of je in een koopwoning of huurwoning gaat wonen. Wanneer je verhuist naar de huurwoning van je partner, dan gelden dezelfde regels als wanneer je zelf een woning gaat huren. Wanneer je binnen 3 jaar toch een woning wilt kopen, dan krijg je uiteraard weer alleen de volledige hypotheekrenteaftrek als je je overwaarde inzet. 

Wanneer je intrekt in de koopwoning van je partner, heb je de 2 mogelijkheden: intrekken zonder iets te regelen of jezelf inkopen in de woning. Als je niks regelt, heeft jouw overwaarde geen invloed op de hypotheekrenteaftrek van je partner. Het kan ook zo zijn dat je je inkoopt en hierdoor mede-eigenaar wordt. In dit geval kun je de overwaarde wel inzetten omdat het gaat om een eigen woning. Je hebt hierbij dus recht op volledige hypotheekrenteaftrek.

Schenking aan kind(eren)

Wil je het geld niet gebruiken voor een eigen of tweede woning, dan kun je er ook voor kiezen om een schenking te doen aan je kinderen. Tegenwoordig is het voor starters lastig om voldoende geld te kunnen lenen om een huis te kopen, dus het zou natuurlijk fijn zijn als je (klein)kind een handje kunt helpen. Het voordeel van een schenking is dat je geen vermogensbelasting hoeft te betalen omdat het bedrag niet meer bij je eigen vermogen hoort. Zelf hoef je ook geen schenkbelasting te betalen, maar je kind of kleinkind moet dit misschien wel. Hierbij gelden de volgende vrijstellingen (2021): 

  • Je mag jaarlijks belastingvrij een bedrag schenken van € 6.604 aan een kind.
  • Je mag jaarlijks belastingvrij een bedrag schenken van € 3.244 aan een kleinkind.
  • Je mag eenmalig een belastingvrij bedrag van € 26.881 schenken een kind tussen de 18 en 40 jaar.
  • Wanneer het bedrag bedoeld is voor een koopwoning of het aflossen van een hypotheek, dan mag je onder voorwaarden belastingvrij een bedrag schenken tot € 105.302 aan een (klein)kind tussen de 18 en 40 jaar. 
  • Wanneer het bedrag bedoeld is voor een dure studie, dan mag je onder voorwaarden belastingvrij een bedrag schenken tot € 55.996.

Overwaarde gebruiken voor de hypotheek voor je nieuwe woning? 

Krijg korting op je hypotheekadvies