Onderhandelingen

Bekijk alle vragen

Binnen hoeveel dagen na een mondelinge overeenkomst moet je een koopovereenkomst tekenen?

Er staat geen termijn voor het tekenen van de koopovereenkomst. Echter, een koopovereenkomst zet een koop definitief tot stand. Het is daarom in het belang van beide partijen dat de koopovereenkomst zo snel mogelijk volgt op de mondelinge overeenstemming.

Hoe kan ik een bod uitbrengen?

Je kunt een bod uitbrengen via de verkoopsite van de woning. De verkoopsite is altijd straatnaamhuisnummerwoonplaats.gmak.nl. Mocht je de URL van de verkoopsite niet weten, dan kun je de woning altijd terug vinden in het woningaanbod op www.gmak.nl.

Op de verkoopsite staat de knop ‘Breng een bod uit’. Hierbij vind je een uitleg over de verschillende invulvelden. Controleer je gegevens goed voordat je het bod uitbrengt. Zodra het bod verstuurd is, krijgt de verkoper een melding. De verkoper reageert via de chat op het bod. Wanneer de verkoper niet direct reageert op een bod, betekent dat niet dat het bod is afgewezen. Wellicht moet de verkoper nog overleggen of is hij/zij het bod aan het overwegen. Het is spannend, maar wacht rustig af. Mocht je na een aantal dagen nog geen reactie hebben, dan kan je altijd via de chat een bericht sturen met de vraag wanneer je een reactie kan verwachten. Good luck!

Hoe kan ik, als verkoper, succesvol onderhandelen?

Met onderstaande tips bezit jij straks de kunst van het onderhandelen:

  • Ga niet op in de strijd van het onderhandelen, maar blijf rustig. Behandel de andere partij altijd met respect en blijf vriendelijk. Overweeg een bod goed en neem geen overhaaste beslissingen.
  • Bedenk voor jezelf goed waar je op uit wilt komen na het onderhandelen. Ga je een tegenbod doen? Dan is het verstandig om nog niet meteen alle kaarten op tafel te leggen. Zo houd je nog wat ruimte voor de laatste onderhandelingen.
  • De prijs is niet het enige waarover je onderhandelt. Worden jullie het over de prijs niet helemaal eens? Dan kun je ook onderhandelen over roerende zaken en/of de overdrachtsdatum.
  • Het kan voorkomen dat de andere partij vraagt hoe jij tot deze vraagprijs bent gekomen. Je staat sterker wanneer je direct antwoord weet te geven. Wees hierop voorbereid!
  • Luister goed naar hoe de koper een bod uitbrengt. Geeft de koper aan ‘om te beginnen zat ik te denken aan ….‘ dan weet je direct dat er ruimte is voor onderhandeling. Daarnaast moet je letten op wat je zelf aangeeft. Het is altijd goed om een tegenbod stellig te brengen, alsof het de laatste mogelijkheid is om te onderhandelen.

Kan een koper een bod intrekken?

Ja. Ieder bod kan worden ingetrokken of worden veranderd zolang er geen getekende koopovereenkomst is en de drie dagen bedenktijd nog niet zijn verstreken. Dus ook als de verkoper het bod mondeling, via de chat of e-mail heeft geaccepteerd.

Heeft dit gevolgen?

Nee, dit heeft geen gevolgen. Vanwege het schriftelijkheidsvereiste. De koop komt pas tot stand nadat een koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend en de drie dagen bedenktijd zijn verstreken. Tot die tijd kan de koper zijn bod intrekken en de onderhandelingen afbreken.

Mag je met meerdere bieders in onderhandeling zijn?

Ja, zeker mag dat. Als iemand een bod op je woning uitbrengt, dan ben je niet automatisch in onderhandeling. De onderhandeling start pas als je op het bod reageert door bijvoorbeeld een tegenbod te doen. Je bent helemaal vrij om te kiezen of je wel of niet in onderhandeling wilt gaan. Wil je ondertussen ook onderhandelen met een ander? Dit mag, zelfs als iemand kenbaar heeft gemaakt de vraagprijs of meer te willen betalen. Het hoogste bod hoeft niet altijd het meest aantrekkelijke voorstel voor jou als verkoper te zijn. De bijkomende voorwaarden, zoals financieringsvoorbehoud en datum overdracht kunnen bepalend zijn. Kortom: Er zijn weinig spelregels over wat wel en niet mag in onderhandeling.

Enkel voor een NVM makelaar geldt dat hij partijen niet mag uitspelen, maar dat is tuchtrecht en geldt niet voor particulieren onderling. Als verkoper mag je helemaal zelf bepalen met wie je in onderhandeling wilt gaan. Je hoeft je niet tot één bieder te beperken en je mag dus ook nieuwe onderhandelingen aangaan, terwijl er al afspraken voor bezichtigingen gepland staan. Je bepaalt zelf met welke bieding/bezichtiging je doorgaat of niet. Fijn, toch?

Wanneer vul je ‘verkocht onder voorbehoud’ of ‘verkocht’ in?

Verkocht onder voorbehoud

Zodra je tot mondelinge overeenstemming bent gekomen, worden alle afspraken vastgelegd in een koopovereenkomst. Wanneer de kopende partij voorbehouden heeft aangegeven (bijv. voorbehoud van financiering), dan kun je na het tekenen van de koopovereenkomst de status aanpassen naar ‘verkocht onder voorbehoud’. De periode hoelang een voorbehoud geldt staat in de koopovereenkomst. De kopende partij kan bijvoorbeeld acht weken de tijd hebben om de financiering rond te krijgen. Wanneer zij kunnen aantonen dat de financiering niet lukt, vervalt de verkoop en komt je woning opnieuw in de verkoop. Zodra de financiering rond is en de acht weken zijn voorbij, dan is je woning definitief verkocht!

Verkocht

Wanneer de kopende partij geen voorbehouden heeft aangegeven is de woning direct verkocht. Dan kan je de status direct aanpassen naar ‘verkocht’. Ook is de woning definitief verkocht zodra de voorbehouden komen te vervallen.

Wat houdt ‘onder voorbehoud’ in?

Voorbehoud van financiering

Het kopen onder voorbehoud van financiering is de meest voorkomende ontbindingsvoorwaarde. Dit betekent dat de koper de hypotheek rond moet krijgen. Wanneer dit niet lukt dan kan de koper het contract ontbinden. De koper moet een afwijzing van een geldverstrekker aanleveren als bewijslast voor het ontbinden. In de koopovereenkomst wordt opgenomen hoeveel afwijzingen van geldverstrekkers getoond moeten worden. Ook wordt in de koopovereenkomst de looptijd voor de ontbinding opgenomen. Gemiddeld krijgt de koper zes tot acht weken om de financiering te regelen.

Voorbehoud van financiering met NHG

Een hypotheek met NHG, Nationale Hypotheek Garantie, biedt meer zekerheid voor een koper. Het biedt zekerheid voor een verantwoorde en betaalbare hypotheek. Ook beperkt het de financiële risico’s tijdens de koop en in de toekomst. Een koper kan eisen alleen de woning te willen kopen wanneer er een hypotheek met NHG verstrekt kan worden. Dit gaat op dezelfde manier in zijn werk als het aanvragen van een hypotheek.

Bij ‘voorbehoud van financiering’ moet de koper aantonen het bedrag niet te kunnen lenen van verschillende geldverstrekkers. Bij ‘voorbehoud van financiering met NHG’ moet de koper kunnen aantonen geen hypotheek met NHG te kunnen afsluiten om beroep te doen op ontbinding.

Voorbehoud van een bouwtechnische keuring

Wanneer de koper aangeeft onder voorbehoud van een bouwtechnische keuring de woning te willen kopen, dan is verkoop afhankelijk van de keuring. Bij het uitbrengen van het bod geeft de koper aan wat de maximale kosten mogen zijn voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud en gebreken. Wanneer uit de keuring blijkt dat de kosten hoger zijn dan het vooraf afgesproken bedrag, kan de koper ontbinden.

Voorbehoud verkoop eigen woning

Een koper kan aangegeven de woning te willen kopen, maar onder voorbehoud van verkoop eigen woning. Dit betekent dat de verkoop pas definitief is wanneer de woning van de koper verkocht is. Als verkoper kun je afwachten tot de eigen woning van de koper verkocht is, of je maakt gebruik van een no-risk clausule. Dit betekent dat je woning in de verkoop blijft, er bezichtigingen gedaan mogen worden en onderhandelingen plaats kunnen vinden.

Wanneer er een tweede koper is gevonden, wordt er een nieuwe koopovereenkomst opgesteld met de tweede koper. Jij als verkoper neemt dan contact op met de eerste koper, die krijgt gemiddeld 48 uur de tijd om de koop definitief te maken. Indien de eerste koper het voorbehoud laat vallen, wordt de woning verkocht aan de eerste koper en vervalt de overeenkomst met de tweede koper.

Wat is de geldigheidsduur van een bieding?

Het is verstandig (maar niet verplicht) om een bod een geldigheidsduur te geven. Na het verstrijken van die duur vervalt het bod. Om het onderhandelingsproces te versnellen, verbinden zowel verkopers als kopers vaak een uiterste termijn aan hun bod. Wanneer een bod wordt afgewezen dan vervalt de geldigheidsduur en zijn koper en verkoper niet meer in onderhandeling. Bij ieder tegenbod vervalt het vorige bod.

Let op! Een bod houdt niet alleen een geldbedrag in, het gaat ook om andere belangrijke voorwaarden zoals financieringsvoorbehoud, aanvaardingsdatum, over te nemen zaken etc.

Wat is de status van een koopovereenkomst?

De verkoper is na ondertekening van de koopovereenkomst gebonden aan de koop. De verkoper heeft geen bedenktijd.

Na het tekenen van de koopovereenkomst heeft de koper drie dagen bedenktijd. Binnen deze drie dagen kan de koper de overeenkomst kosteloos en zonder opgave van reden ontbinden. De bedenktijd gaat een dag na het ondertekenen van de koopovereenkomst in om 00:00 uur. De bedenktijd eindigt drie dagen later om 23.59 uur. In de bedenktijd van drie dagen zitten altijd tenminste twee werkdagen. In de termijn moeten dus minimaal twee dagen zitten die niet zaterdag, zondag of een erkende feestdag zijn. Wanneer de koper het contract wil ontbinden, dan moet hij dit binnen de drie dagen bedenktijd laten weten.

Als verkoper is het noodzakelijk dat je een schriftelijke ontbindingsverklaring aanlevert.

Wat is de status van een mondelinge overeenkomst?

Artikel 2 van boek 7 van ons Burgerlijk Wetboek is hier duidelijk over: De koop van een woning door een particulier moet schriftelijk worden aangegaan. Particuliere kopers en verkopers zijn dus niet gebonden aan hun mondelinge afspraken over de koop van een woning. Noch koper noch verkoper kunnen juridisch gedwongen worden tot het aangaan van een schriftelijke overeenkomst, en/of tot het betalen van schadevergoeding.

Hoe dit zit wanneer het gecommuniceerd is via bijvoorbeeld onze chat? Afspraak is afspraak, maar dat geldt niet voor een particulier die een woning koopt. De wet kent een schriftelijkheidsvereiste, welke het volgende inhoudt: Voordat de verkoper zijn handtekening heeft gezet onder de koopovereenkomst, kan de verkoper zich nog bedenken en/of aan een andere koper verkopen.